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房地产周期
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第三篇　房地产政策与制度：短期调控和长效机制

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2022-01-25 00:29:03
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  • 导论
  • 第一篇　房地产周期的基本规律与国际经验：一线房价只涨不跌的神话
    • 第一章　中国房地产周期研究
      • 第一节　房地产周期的决定因素：长期看人口、中期看土地、短期看金融
      • 第二节　房地产长周期的阶段性特点：理论逻辑与国际经验
      • 第三节　中国房地产周期：过去、现在与未来
      • 第四节　房地产政策工具的影响机制分析与国际比较
      • 第五节　增速换挡期德日台韩的房市走势及启示
    • 第二章　人口迁移的国际规律与中国展望：城市的胜利
      • 第一节　人口迁移的主要理论逻辑
      • 第二节　国际上人口迁移规律：城市的胜利
      • 第三节　中国人口迁移趋势：步入第二阶段，向大都市圈集聚
      • 第四节　中国人口迁移展望：集聚与分化
    • 第三章　从国际经验看北京、上海等超大城市人口发展趋势：人口控制VS城市规划
      • 第一节　城市人口集聚的基本逻辑与国际经验
      • 第二节　北京、上海人口增长仍有较大潜力
      • 第三节　交通拥堵、环境污染、资源约束与人口规模
      • 第四节　北京、上海人口发展存在的突出问题
      • 第五节　完善北京、上海人口调控政策和城市规划
  • 第二篇　房地产市场风险：十次危机九次地产
    • 第四章　全球历次房地产大泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示
      • 第一节　美国1923—1926年佛罗里达州房地产泡沫
      • 第二节　日本1986—1991年房地产泡沫
      • 第三节　中国1992—1993年海南房地产泡沫
      • 第四节　东南亚1991—1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴
      • 第五节　美国2001—2007年房地产泡沫与2008年次贷危机
      • 第六节　历次房地产泡沫的启示
    • 第五章　中国房地产泡沫风险有多大？
      • 第一节　什么造就了中国一二线城市房价只涨不跌的不败神话：城镇化、居民收入和货币超发
      • 第二节　绝对房价：居于世界前列
      • 第三节　房价收入比：一二线城市偏高，三四线城市基本合理
      • 第四节　库存：去化压力比较大的是三四线中小城市
      • 第五节　租金回报率：整体偏低
      • 第六节　空置率：三四线城市高于一二线城市
      • 第七节　房地产杠杆：居民杠杆快速上升但总体不高，开发商资产负债率快速上升
    • 第六章　这次不一样？——2015—2016年中国房市泡沫与1991年日本、2015年中国股市比较
      • 第一节　中国一线城市房地产泡沫程度很高：与日本和香港比较
      • 第二节　与过去比：此轮一线城市房价上涨的新特点
      • 第三节　与日本1986—1991年房地产大泡沫比
      • 第四节　与2015年中国股市大泡沫比
      • 第五节　一线城市房价泡沫的影响与风险
    • 第七章　保汇率还是保房价：来自俄罗斯、东南亚和日本的启示
      • 第一节　房价和汇率的理论关系
      • 第二节　“俄罗斯模式”：弃汇率、保房价
      • 第三节　“日本模式”：保汇率、弃房价
      • 第四节　“东南亚模式”：弃汇率、弃房价
      • 第五节　来自三种模式的启示
  • 第三篇　房地产政策与制度：短期调控和长效机制
    • 第八章　德国房价为什么长期稳定、在全球独善其身？
      • 第一节　德国房价长期稳定，在全球独善其身
      • 第二节　德国住房供给：居住导向的制度设计，总量充足、市场多元
      • 第三节　德国住房需求：货币政策盯住通胀，住房金融政策长期保持中性，城市体系均衡
      • 第四节　启示
    • 第九章　中国房地产调控二十年：问题、反思和抉择
      • 第一节　1998—2001年：房改启动市场
      • 第二节　2002—2004年：抑制房地产市场过热
      • 第三节　2005—2007年：稳定住房价格
      • 第四节　2008—2009年：刺激住房消费
      • 第五节　2010—2013年：遏制房价上涨
      • 第六节　2014—2016年9月：借稳增长和去库存，再度刺激
      • 第七节　2016年9月至今：长短结合，促进健康发展
      • 第八节　历次房地产调控的反思
    • 第十章　谁是房地产盛宴的最大受益者：房价构成分析
      • 第一节　从宏观来看，土地出让金和税收占房价的八成
      • 第二节　从中观城市来看，土地出让金和税收占房价的六成左右
      • 第三节　从微观企业来看，土地出让金和税收约占房价的六成左右
    • 第十一章　地王之谜：来自地方土地财政视角的解释
      • 第一节　地王频出和高房价背后的制度因素：土地财政
      • 第二节　土地财政的历史和成因
      • 第三节　土地财政是地方政府的核心
      • 第四节　客观认识土地财政的积极作用
      • 第五节　正视土地财政带来的待解问题
      • 第六节　改革完善土地财政
    • 第十二章　供需错配、人地分离：一线城市高房价、三四线城市高库存的根源
      • 第一节　人口迁移趋势：大都市圈化
      • 第二节　人口城镇化与土地城镇化背离
      • 第三节　解决之道：从短期调控到长效机制，从限制需求转向供给侧改革
    • 第十三章　房产税会推出吗：从历史和国际视角推断
      • 第一节　房地产税改革的国际经验与国内必要性
      • 第二节　个人住房房产税推出需要具备六大前提条件
      • 第三节　房产税的历史和效果
      • 第四节　其他国家和地区房产税实践经验
  • 参考文献
  • 后记
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