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再危机：泡沫破灭时,我会通知你
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当地人告诉我，大约有2万韩国人居住在烟台。我觉得有些夸张，不过这个数字也不会太小。在烟台、威海、青岛，很多小企业都是韩国人开的。假以时日，相当一部分韩国人口都可能移民到山东。韩国有5000万人，其中5％来到中国是完全可能的。如果真是这样，将给韩国经济带来巨大影响。这从本质上说，就是对房价或地价进行套利。在初期，这种移民会使本国消费下降，本国通货膨胀和利率水平也随之下降，从而刺激房价进一步上行，也进一步鼓励了向外移民的套利活动。但最终，削弱的住房需求会抵消低利率对房价的刺激作用，不动产价格会下跌，使移民

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2022-02-18 21:39:35
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  • 再危机：泡沫破灭时,我会通知你
  • 第一辑:30年经济最大调整在即
  • 当地人告诉我，大约有2万韩国人居住在烟台。我觉得有些夸张，不过这个数字也不会太小。在烟台、威海、青岛，很多小企业都是韩国人开的。假以时日，相当一部分韩国人口都可能移民到山东。韩国有5000万人，其中5％来到中国是完全可能的。如果真是这样，将给韩国经济带来巨大影响。这从本质上说，就是对房价或地价进行套利。在初期，这种移民会使本国消费下降，本国通货膨胀和利率水平也随之下降，从而刺激房价进一步上行，也进一步鼓励了向外移民的套利活动。但最终，削弱的住房需求会抵消低利率对房价的刺激作用，不动产价格会下跌，使移民
  • 这一趋势可能导致：第一，出口价格上升（贸易条件改善）；第二，劳动生产率更高（进一步降低成本的潜力）；第三，经济增长减速。前两者在中国出现的可能性比较大。第三种情况通常是不受欢迎的，但在经济出现过热时也不是一件坏事。
  • 当然，如果所有地方政府都被允许发债，这将在很大程度上导致金融无序。中央政府有必要选择一些城市，让其能够获得资源。而拥有3000万至5000万人口的超大城市，将会在中国的城市化进程中占据主导地位（参见《财经》2006年第26期《想象5000万人超级城市》——编注）。只有这样，才能获得充分的规模经济。这些城市应该享有直辖市地位，并拥有发债权。债券市场将会通过对其债券赋予不同的风险贴水，来判断它们的发展战略是否得当；中央政府则可以从债券市场的反应，知道这些城市做得是好还是坏。
  • 未来，中国的开发商可能会向两个方向分化。其中多数专注于开发位于城市中心或条件优越的郊区的高利润住宅，以及第二居所性质的住宅。另一些企业将发展为服务于大众市场的、每年开发数百万平方米房屋的大规模企业。中国市场大概可以容纳20～30个这种规模的开发商。他们的竞争优势在于管理资金，以及统筹众多的承包商。他们的规模也将大到足以开发基础设施，也就是说，他们就是城市化的代言人。他们的账面资产可达数十亿元之巨，但大部分属于债务融资，并且需要频繁的再融资。
  • 第一种模式以美国为代表，即依靠廉价土地和廉价汽车来解决大多数人的住房需求。美国土地市场的私有产权特征最为显著，对土地用途没有严格限制。靠近城市的土地很容易变成新的城区，土地增值的收益属于原土地的主人，而不是像中国这样被政府垄断。因此，开发商总能买到便宜的土地盖房子。这就是美国房价收入比仅为3～4，为世界最低的原因所在。当然，这些新的住宅区距现有的城市中心很远。但拥有和维护汽车的成本在美国也非常低，低收入家庭可以购买远离市中心的住宅，开车一两个小时去上班。随着更多的人搬到这样的地区，他们就会形成自己的城
  • 新加坡属于第二种模式，其超过80％的居民居住在政府修建的公屋中。新加坡的公屋是指那些由负责管理住房的政府机构开发销售的房地产，这使新加坡政府成为该市最大的开发商。新加坡相当一部分土地都是政府回收的，政府回收土地的成本非常低，每平米仅200～300美元（中国更低，只相当于新加坡的十分之一）。即使容积率低到1，政府仍然可以保证其所开发项目的土地成本非常低。同时，新加坡从印度尼西亚和马来西亚输入劳工，以保持较低的建筑成本。因此，新加坡可以以4～5倍家庭年收入的价格出售公屋。而且，新加坡的公屋质量可能是世界上
  • 第三种模式在中国香港，大约半数的人口住在公屋中，其中多数是租住的。不像新加坡，香港政府兴建的公屋条件非常之差，有些简直不妨称做笼子。政府的目的在于激励住在公屋中的居民尽可能努力工作，并从市场中购买昂贵的住房——其均价目前大约每平方米4.1万元人民币。香港人月薪的平均数则大约在1.5万港币，中位数大约1万港币。显然，多数人是买不起房子的。
  • 因此，保持市场房价在可承受范围内，是长期内满足住房需求的关键。有了便宜的土地和汽车，美国可以依靠市场提供廉价住宅。中国两者都没有。不过，绝大多数城市人口必须依靠公共交通去上班。所以，控制房价的第一要务，就是发展公共交通。这听起来可能不合常理，因为便利的公共交通会提高附近的地价。但是，拥有好的公交系统可以使平均地价下降。
  • 控制房价的第二个方面，是中国必须鼓励房地产业向工厂模式转型。当房价快速上涨时，该城市的政府应当迅速增加土地供给。当然，这种模式成功与否，要看当地政府给房价降温的决心有多大。如果地方政府依赖卖地收入满足资金需求，他们降低房价的措施就很难有诚意。如果不允许地方政府举债，地方政府稳定房价的政策可能永远只会停留在口头上。
  • 第三，中国需要成立一个特殊的住房贷款机构以帮助低收入家庭。比如美国的联邦国民抵押贷款协会（FannieMae），就是美国政府资助的一个专业公司，它从商业银行手中购买按揭债权，并将其资产证券化。因为享受到政府的保护，其融资成本非常低，这样节约下来的成本可以转化为购房者的收益。这种收益只能由按揭在一定规模内的借款人享受，以保证福利分配给中低收入家庭。
  • 中央政府已经出台了新一轮房地产市场调控措施，这一次，它明显地调高了按揭贷款的门槛：首次购房者的按揭贷款利率优惠减少；对于购买第二套房的人，首付比例提高到40％，利率的优惠取消；对于购买第三套房的人，首付比例提高到60％，银行可以自行调高利率。果然，房地产一级和二级市场的成交量明显下降。但是，没有人惊慌，甚至那些靠房地产泡沫吃饭的人。这是为什么？难道他们不应该害怕中央政府的打压措施吗？
  • 按揭门槛提高后，购买第二和第三套房的人被排在门槛之外。因此，如果房地产开发商现在要卖房给收入低、财富少的首次购房者，只能降价到他们负担得起。但这样的降价没有任何意义，因为中央政府可能很快会再次放松政策。
  • 为什么企业借了钱又将它存回银行？首先，填平银行账户上的错综复杂的三角债占了其中一大部分。如果企业能够将那些已经开始打折的资产以100％的比例抵押出去获得贷款，他们当然愿意将这些贷款再转换成存款。第二，地方政府和企业担心信贷政策今后将会紧缩，因此，他们努力获取贷款：以现下的可以承受的成本换来资金，并储蓄起来以应付将来的支付需要。第三，在一些案例中，借贷的成本要低于存款利率，于是很多私人企业就在其中获得了套利的机会。
  • 第一，政府可以制定目标，将房价降低到每平方米1至1.5倍月工资的水平上。这个房价水平与国际相比并不低，而且能将居民财政压力减轻很多。当前，一个城市居住的青年想要结婚，家里整整三代人都要努力凑钱才能拿出首付。如此沉重的财政压力极大地削弱了家庭的消费能力。
  • 第二，中国政府可以将其握有的上市国企股份分配给居民，这样就能够使每个人都成为市场经济的股东，从而保证未来数10年的稳定。
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