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土地增值税清算实务指南 - 刘熠
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3．财政部关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知 1995年01月27日　财法字〔1995〕7号

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2024-04-30 11:25:54
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  • 封面
  • 版权信息
  • 序言
  • 第一章　房地产相关基本概念
    • 1．什么是经济适用房或保障性住房
    • 2．什么是土地增值税的“竣工”
    • 3．土地增值税的金融机构和金融机构证明
    • 4．什么是“房地产开发企业”和“从事房地产开发”
    • 5．什么是“投资主体相同”和“投资主体续存”
    • 6．建筑面积、可售建筑面积、已售建筑面积
    • 7．如何理解销售比例达到85%
    • 8．土地增值税的合法有效凭证
    • 9．普通住宅的认定标准和时点
    • 10．房地产类型的划分标准
    • 11．什么是土地增值税的合作建房
    • 12．可清算项目与应清算项目
    • 13．如何理解“预售许可证满三年”
    • 14．什么是“能够按转让房地产项目计算分摊”
    • 15．什么是“同类同期贷款利率”
    • 16．什么是“国家建设需要依法征用、收回房地产”
    • 17．什么是“将土地使用权归还给土地所有者行为”
    • 18．什么是“同类房地产平均价格”
  • 第二章　土地增值税的基本问题
    • 1．土地增值税的纳税义务人
    • 2．土地增值税的纳税义务范围
    • 3．土地增值税的纳税义务发生时间
    • 4．土地增值税的纳税地点
    • 5．土地增值税的收入范围
    • 6．实物收入和其他收入如何确认
    • 7．以股权转让为名义转让房地产是否征收土地增值税
    • 8．土地增值税的最基本计税单位
    • 9．订金、定金、违约金、赔偿金等问题
    • 10．转让房地产成交价格偏低的正当理由
    • 11．如何认定房地产转让价格明显偏低
    • 12．土地储备中心收地是否缴纳土地增值税
    • 13．国有资产无偿划转是否征收土地增值税
    • 14．同一投资主体内划转房地产是否征收土地增值税
    • 15．房地产开发自用或出租的处理
  • 第三章　土地增值税项目登记管理
    • 1．办理项目登记的时间期限
    • 2．项目登记和销售时应提供什么资料
    • 3．项目清算单位和分期标准
    • 4．项目登记的变更
    • 5．是否需要办理项目登记
    • 6．项目登记信息不全应如何处理
  • 第四章　土地增值税预征申报
    • 1．各省市土地增值税预征率
    • 2．各省市不预征土地增值税的规定
    • 3．视同销售行为是否预征土地增值税
    • 4．预征申报的计税依据
    • 5．什么情况需要预征土地增值税
    • 6．启动清算后再销售房地产是否要预征
    • 7．回迁房是否预征土地增值税
    • 8．预征申报的申报期限
    • 9．从高预征土地增值税的情形
    • 10．加收滞纳金的规定
  • 第五章　土地增值税清算受理
    • 1．纳税人到税务机关办理清算手续的期限
    • 2．清算受理后能否撤销申请
    • 3．清算受理有什么规定
    • 4．未按规定办理清算手续
    • 5．纳税人补正资料的规定
    • 6．房地产开发项目能否延期清算
    • 7．能否提前进行土地增值税清算
    • 8．可清算项目启动清算履行的手续
    • 9．清算申报的资料清单
  • 第六章　土地增值税清算审核
    • 1．清算审核的方式和期限
    • 2．中介能否协助税务机关清算审核
    • 3．清算是否需要提供鉴证报告
    • 4．税务机关清算审核时发现疑点怎么处理
  • 第七章　土地增值税扣除项目
    • 1．扣除项目的起止时间有什么规定
    • 2．红线外的支出能否扣除
    • 3．地方教育附加能否扣除
    • 4．土地出让金中包含的利息能否扣除
    • 5．土地成本扣除的相关凭证
    • 6．开发项目装修费扣除的规定
    • 7．政府性行政规费和基金能否扣除
    • 8．招投标佣金能否扣除
    • 9．法院裁定判决的扣除项目
    • 10．哪些费用不得列入扣除项目
    • 11．补缴的土地出让金和契税能否扣除
    • 12．契税扣除的相关规定
    • 13．开发间接费的扣除规定
    • 14．贷款利息扣除的规定
    • 15．房地产开发费用如何计算
    • 16．土地使用税能否扣除的规定
    • 17．人防、车库的收入和扣除规定
    • 18．扣除项目分摊的规定
    • 19．建筑安装工程采用出包方式和自营方式扣除的规定
    • 20．公共配套设施的认定和扣除规定
    • 21．拆迁补偿费的扣除凭证
    • 22．项目成立之前发生的支出能否扣除
    • 23．政府返还款的处理
    • 24．委托其他单位提供规划、设计等支出的扣除规定
    • 25．四项成本扣除的相关规定
  • 第八章　土地增值税清算申报
    • 1．什么企业需要进行土地增值税清算
    • 2．清算申报的计税依据
    • 3．是否需要分房地产类型清算
    • 4．清算审核后补缴税款的期限
    • 5．直接转让土地如何缴纳土地增值税
    • 6．在建工程转让和开发如何计算土地增值税
    • 7．与转让房地产有关的税金
  • 第九章　清算后再转让房地产
    • 1．清算后再转让房地产如何进行项目管理
    • 2．清算后再转让房地产是否区分房地产类型
    • 3．清算后再转让房地产的纳税期限
    • 4．清算后再销售如何计算土地增值税
    • 5．清算后再发生支出能否二次清算
    • 6．清算前发生补、退款的处理
    • 7．清算后发生退款能否退税
  • 第十章　旧房转让土地增值税
    • 1．什么是土地增值税政策所指的旧房
    • 2．旧房转让的起止时间
    • 3．投资作价入股如何计算土地增值税
    • 4．旧房转让据实计算
    • 5．转让自建房土地增值税计算
    • 6．存量房转让提供的资料
    • 7．重置评估扣除时土地成本能否评估
    • 8．评估费用能否扣除
    • 9．二手房申报期限和缴纳期限
    • 10．二手房交易时是否需对“上手税”进行核查
  • 第十一章　土地增值税核定征收
    • 1．各省市土地增值税核定征收率
    • 2．清算后再转让房地产能否核定征收
    • 3．什么情况旧房转让核定征收
    • 4．什么情况清算项目核定征收
    • 5．核定征收方式能否变更
    • 6．从高核定土地增值税的情形
    • 7．房地产项目能否事先核定
    • 8．核定征收是否区分不同房地产类型
    • 9．核定征收的办理期限
    • 10．核定征收的审核方式
  • 第十二章　其他相关问题
    • 1．税款征收和稽查的职责划分
    • 2．稽查房地产项目的时间
    • 3．中介机构出具虚假报告的责任
    • 4．税务机关能否约谈中介机构
    • 5．税务机关清算资料如何归档
    • 6．土地增值税退税有什么规定
    • 7．土地增值税减免税规定
    • 8．土地增值税开征前后衔接问题
    • 9．土地增值税和企业所得税征收方式一致性问题
    • 10．清算项目容积率如何确定
  • 第十三章　土地增值税疑难解析
    • 1．什么是土地增值税的合作建房？
    • 2．房地产开发企业开发的项目中既有普通住宅又有其他类型房地产，是否要分类型计算土地增值税？
    • 3．房地产开发项目的立项审批单位是哪个部门？
    • 4．什么情况下一个房地产立项审批单位可以分期清算？
    • 5．什么情况下房地产项目可以合并清算？
    • 6．首期“物业专项维修资金”能否列入土地增值税扣除项目？
    • 7．房地产开发企业开发的产品出租或自用是否缴纳土地增值税？
    • 8．买卖小产权房和军产房是否缴纳土地增值税？
    • 9．合作建房应如何清算土地增值税？
    • 10．房地产开发企业将开发的房产无偿对外移交是否需要缴纳土地增值税？
    • 11．土地储备部门通过市场行为购买或拍卖的方式取得土地使用权为国家收储土地，是否需要缴纳土地增值税？
    • 12．土地储备部门通过行政手段强制收回房产或土地，是否需要缴纳土地增值税？
    • 13．土地房产分别办理房产证的，仅转让房产不转让土地的，是否缴纳土地增值税？
    • 14．清算后再转让房地产的，是否需要预征土地增值税？
    • 15．司法强制拍卖约定税费由买方承担的，拍卖价款是否需要还原税前收入？
    • 16．房地产项目之外的道路建设支出是否允许在土地增值税税前扣除？
    • 17．向政府无偿赠与房产是否缴纳土地增值税？
    • 18．以股权转让为名义实质转让房地产是否缴纳土地增值税？
    • 19．房地产开发企业分立时导致房地产权属发生转移的，如何计算缴纳土地增值税？
    • 20．签订房地产转让合同但未办理过户手续是否缴纳土地增值税？
    • 21．通过长租形式转让车库是否缴纳土地增值税？
    • 22．房地产开发企业收取的违约金是否计入土地增值税收入？
    • 23．国有企业无偿划拨取得土地使用权，未支付土地出让金，如何确认土地成本？
    • 24．集团统一拿地并支付土地出让金，土地权属直接确认在项目公司，集团取得的土地出让金财政票据能否计入开发项目的土地成本扣除？
    • 25．取得土地使用权之前以及竣工决算之后的利息支出能否计入房地产开发费用扣除？
    • 26．什么是土地增值税的开发间接费？
    • 27．管理费用和销售费用能否在土地增值税税前扣除？
    • 28．委托贷款发生的利息支出能否扣除？
    • 29．地方教育附加能否扣除？
    • 30．增值税是否允许在土地增值税税前扣除？
    • 31．转让在建工程能否加计扣除？
    • 32．购买在建工程后建设完工再转让房地产的，如何计算加计扣除基数？
    • 33．回迁安置房是否需要确认收入？
    • 34．回迁安置房确认拆迁补偿费时能否加计扣除？
    • 35．回迁安置房确认拆迁补偿费时是否包含视同销售的增值税？
    • 36．样板房和售楼部的建造成本能否在土地增值税税前扣除？
    • 37．房地产开发企业支付的装修费用能否在土地增值税税前扣除？
    • 38．预提费用能否在土地增值税税前扣除？
    • 39．车库的成本能否在土地增值税税前扣除？
    • 40．地下停车场面积是否属于可售建筑面积范围？
    • 41．在项目之外临时建造的营销设施的成本是否允许在土地增值税税前扣除？
    • 42．转让旧房时契税能否计入土地增值税税前扣除？
    • 43．印花税能否计入土地增值税税前扣除？
    • 44．补缴的土地出让金能否在土地增值税税前扣除？
    • 45．土地闲置费、滞纳金罚款等能否在土地增值税税前扣除？
    • 46．转让旧房如何计算土地增值税？
    • 47．什么情况属于土地增值税的旧房？
    • 48．什么情况下二手房可以核定征收土地增值税？
    • 49．房地产开发企业销售房地产时土地增值税清算如何计算不含增值税收入？
    • 50．房地产开发企业未发生借款能否在土地增值税税前扣除利息费用？
    • 51．计入房地产开发成本的资本化利息能否作为20%加计扣除的基数？
    • 52．企业之间发生的借款支付的利息费用能否在土地增值税税前扣除？
    • 53．委托第三方进行拆迁支付给第三方的拆迁服务费是否属于拆迁补偿费？
    • 54．房地产开发企业扣留建筑企业的质量保证金能否在土地增值税税前扣除？
    • 55．房地产开发企业土地增值税能否二次清算？
    • 56．土地增值税税前扣除的利息费用是否有资本弱化的扣除限制？
    • 57．土地出让合同中因延期缴纳土地出让金加收的利息费用能否作为土地成本扣除？
    • 58．什么是利息费用扣除时的金融机构的证明？
    • 59．房地产开发费用和期间费用有什么区别？
    • 60．直接转让土地能否加计扣除20%？
    • 61．回迁安置房是否要预征土地增值税？
    • 62．预计增值为负数的房地产项目是否要预征土地增值税？
    • 63．已享受以房产、土地投资作价入股暂不征土地增值税的，在投资作价之后从事房地产开发清算时，其土地成本按什么扣除？
    • 64．如何判断“因国家建设需要依法征用、收回房地产”的行为？
    • 65．个体工商户在处理土地增值税问题时视同企业还是个人？
    • 66．转让房地产成交价格偏低又无正当理由的按评估价确认计税依据，什么情况下属于正当理由？
    • 67．企业以评估价征税的价格签订转让合同是否有法律风险？
    • 68．法院强制拍卖成交的价格低于评估价的，拍卖价格能否作为转让房地产的计税依据？
    • 69．房地产开发企业以开发的房地产对外投资成立新公司独立运营，发生房产过户行为的，如何缴纳土地增值税？
    • 70．个人转让商务公寓是否免征土地增值税？
    • 71．行政机关和事业单位转让或划转房地产是否缴纳土地增值税？
    • 72．未按规定期限预征或清算土地增值税是否加收滞纳金？
    • 73．以房抵债的情况下，房产过户是否缴纳土地增值税？
    • 74．未按规定预缴土地增值税是否会被认定为偷税？
    • 75．应清算项目由谁发起清算？
    • 76．可清算项目由谁发起清算？
    • 77．合作建房能否列支拆迁补偿费？
    • 78．土地增值税清算时是否一定要提供相关鉴证报告？
    • 79．哪种情况下房地产权属发生了转移，但是不需要缴纳土地增值税？
    • 80．土地增值税核定征收是否一定要与企业所得税核定征收保持一致？
    • 81．房地产开发企业的土地成本在土地增值税税前扣除时能否按照评估价进行扣除？
    • 82．什么属于总可售建筑面积？
    • 83．已经出让并登记取得的土地使用权，因房地产开发需要通过国土部门补充协议的方式变更土地权属的情况，是否属于土地转让行为？
    • 84．已经销售并办理房地产权属过户手续，后因付款方不支付房款而违约，被法院认定解除合同的，是否需要缴纳土地增值税？
    • 85．已经销售并办理房地产权属过户手续，后因付款方不支付房款而违约，被法院认定合同无效的，是否需要缴纳土地增值税？
    • 86．撮合项目成交而支付的项目中介费是否能在土地增值税税前扣除？
    • 87．“甲供材”能否列入土地增值税税前扣除？
    • 88．从金融机构借入的贷款超过贷款期限而产生的利息和罚息，能否在土地增值税税前扣除？
    • 89．母公司向金融机构统一借款后由项目公司分摊使用的，项目公司在土地增值税税前扣除利息费用时的合法有效凭证是什么？
    • 90．在土地出让协议中约定为政府在项目之外配建的公共配套设施，是否允许在土地增值税税前扣除？
    • 91．房地产开发企业取得的政府土地返还补贴在土地增值税清算时应如何处理？
    • 92．土地增值税项目登记应在什么期限内完成？
    • 93．土地增值税的是由房地产开发企业的机构所在地管辖还是房地产项目所在地管辖？
    • 94．房地产开发企业能否多预征或提前预征土地增值税？
    • 95．签订购房合同后因某种原因无法及时办理交税过户手续的，土地增值税纳税义务发生时间如何确定？
    • 96．未按规定期限办理土地增值税清算手续的，会面临什么处罚？
    • 97．房地产开发企业转让房地产价格明显偏低如何认定？
    • 98．发票是否属于土地增值税扣除的唯一合法有效凭证？
    • 99．清算后继续销售房地产的能否核定征收土地增值税？
    • 100．清算后发生的支出能否重新在土地增值税税前扣除？
  • 附录一　各地政策文件目录
  • 附录二　国务院及各组成机构颁布的相关政策
    • 1．中华人民共和国土地增值税暂行条例 1993年12月13日　国务院令第138号
    • 2．中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 1995年01月27日　财法字〔1995〕6号
    • 3．财政部关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知 1995年01月27日　财法字〔1995〕7号
    • 4．国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知 1995年03月16日　国税函发〔1995〕110号
    • 5．财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 1995年05月25日　财税字〔1995〕48号
    • 6．财政部　国家税务总局　国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知1995年06月23日　财税字〔1995〕61号
    • 7．国家税务总局　国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知1996年01月10日　国税发〔1996〕4号
    • 8．国家税务总局　建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知 1996年04月05日　国税发〔1996〕48号
    • 9．国家税务总局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知1996年12月10日　国税发〔1996〕227号
    • 10．国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复 1999年03月05日　国税函〔1999〕112号
    • 11．国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知 2002年07月10日　国税函〔2002〕615号
    • 12．国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知 2004年08月02日　国税函〔2004〕938号
    • 13．国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 2006年03月02日　财税〔2006〕21号
    • 14．财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知2006年10月20日　财税〔2006〕141号
    • 15．国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 2006年12月28日　国税发〔2006〕187号
    • 16．国家税务总局关于建立土地增值税重点税源户监控制度的通知 2007年05月29日　国税函〔2007〕544号
    • 17．国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知2007年12月29日　国税发〔2007〕132号
    • 18．财政部　国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知2008年10月22日　财税〔2008〕137号
    • 19．国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知 2009年05月12日　国税发〔2009〕91号
    • 20．国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知 2010年05月25日　国税发〔2010〕53号
    • 21．国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 2010年05月19日　国税函〔2010〕220号
    • 22．国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知 2013年06月20日　税总发〔2013〕67号
    • 23．财政部　国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知（已执行到期）2015年02月02日　财税〔2015〕5号
    • 24．关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知 2016年04月25日　财税〔2016〕43号
    • 25．国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告 2016年11月10日　国家税务总局公告2016年第70号
    • 26．财政部　税务总局　关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知 2018年5月16日　财税〔2018〕57号
    • 27．国家税务总局　关于修订土地增值税纳税申报表的通知 2016年7月7日　税总函〔2016〕309号
  • 附件　土地增值税纳税申报表（修订版）
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